全球观速讯丨【微普法】群租扰民？二房东跑路？上海新实施《住房租赁条例》来帮您
群租房存在诸多危害：重新装修电路、私拉电线加重电路负荷；私改燃气管道导致安全隐患；使用可燃、有毒材料隔断装修易引发火灾……
如何避免类似“群租”现象？今年2月1日起，《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施，通过立法对租赁乱象“亮剑”，明确禁止“群租”。本文将围绕《上海市住房租赁条例》的亮点展开简评。
【资料图】
一、《上海市住房租赁条例》出台背景概要
《条例》是上海市人大常委会制定的地方性法规，是继北京之后国内第二部由地方出台的住房租赁条例。此次立法并非对《上海市房屋租赁条例》（以下简称《房屋租赁条例》）的修订，而是结合近年住房租赁市场发展情况进行的废旧立新。
对比《房屋租赁条例》和《条例》会发现，本次《条例》删除了《房屋租赁条例》中的第四章（房屋的交付、使用和维修）、第五章（转租）以及第六章（租赁关系的变更和终止），而增加了“服务与监督管理”专章。
法律责任方面，《房屋租赁条例》规定了七种可被行政处罚的行为，而《条例》增加到十七种可被行政处罚的行为，可见政府加大治理租赁乱象的决心。由此可见，《房屋租赁条例》“民法味道更强”，《条例》“行政监管味道更强”。
二、《上海市住房租赁条例》的亮点
（一）规范租赁行为平衡租赁双方权利义务关系
上海第一次通过立法形式禁止“群租”
《条例》第十五条明确规定，以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，且每个房间的居住人数和人均居住面积要符合本市相关规定。
结合上海市居住房屋租赁管理办法（2021修正）第九条、第十条以及上海市高级人民法院等9部门关于印发《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》的通知（ 沪房管〔2014〕135号）的规定，满足以下情形之一的即可认定为“群租”：
将单位集体宿舍设在住宅小区内；
将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；
将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；
出租房间的人均居住面积低于5平方米；
每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
以案释法
联排别墅大变样
群租乱象触法条
《上海市住房租赁条例》实施后，上海市某镇综合行政执法队接市民投诉，某小区联排别墅被改装为群租宿舍，人员夜间进出频繁，影响邻居正常生活。同时私拉电线，存在一定安全隐患。
执法人员调查发现，涉案当事人是所谓的专业“二房东”，承租了5套联排别墅纯毛坯房，与房东签订长期租赁协议，经装修后对外出租给周边商户的外地打工者。仅一套房屋就被分割了12间套房，里面均配备独立卫生间、厨房设备及生活设施。根据分割套间面积大小，租金从800元至3000元不等。
依据《条例》第五十二条的规定，上述违法行为由房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。目前，涉案当事人正在对违法行为进行积极的整改，并将面临罚款处罚。
细化完善办理租赁
登记备案的具体要求
《条例》第十七条规定，出租人应当自住房租赁合同订立后三十日内，向区房屋管理部门办理登记备案。登记备案也可以通过社区事务受理服务机构或者住房租赁平台办理。登记备案内容发生变化的，出租人应当在三十日内办理变更手续。
《条例》第二十八条规定，住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。违反上述规定，将受到《条例》第五十三条相应的行政处罚，最高处以2万元的罚款。
（二）加强市场主体管理规范住房租赁市场秩序
加大对“二房东”监管力度
《条例》加强对二房东的管理，此处的二房东，既包括个人经营，也包括像自如、青客、蛋壳这样的分散式长租公寓公司。
《条例》第二十一条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记。经营范围应当注明“住房租赁”或者“房地产经纪”。个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记。具体规定，由市房屋管理部门会同市市场监管部门制定。
加强住房租赁交易资金监管
《条例》第二十九条创设性规定，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。否则将面临《条例》第五十七条最高二十万元罚款。
以案释法
二房东跑路
有望被遏制
2018年，叶某在普陀区的单位附近租下一间隔断房。二房东提出，每月租金2400元，低于市场价近600元，如果愿意长租，还可再降400元。合同签订后，叶某一次性支付了两万六千元。
入住一个月后，二房东跑路，原房东找上门，说迟迟没有收到房租。租客们这才知道，钱被二房东骗走了。后来通过网络发帖，叶某又联系上了被骗的其他租客，发现从2018年到2020年，这位二房东变换身份，以同样的方式在上海四个区行骗，受害者至少三四十人。
2021年底，北京发生过“望京二房东跑路”事件，通过“按年收租户租金，按月付给中介”的方式，二房东骗取近千万元资金，被骗租客百余位，自如、链家、我爱我家等机构也牵涉其中。很多企业爆雷就是因为采用了“长收短付，高进低出”的方式，导致难以持续运营。
《条例》实施后，住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户，有望从根本上遏制二房东跑路和租金贷问题。
加强对住房经营企业及
房地产经纪机构的管理
（1）房屋租赁企业、房地产经纪机构不得发布虚假房源信息
《条例》第二十五条明确规定通过网络信息平台发布房源信息的，网络信息平台经营者应当要求信息发布者提交身份、地址、联系方式以及房源核验等信息；信息发布者为住房租赁企业、房地产经纪机构的，还应当要求其提交企业备案信息及其从业人员信息。
违反上述规定，网络信息平台经营者未要求信息发布者提交房源核验信息的，由区房屋管理部门责令限期改正，处一千元以上五千元以下罚款；逾期不改正的，处五千元以上二万元以下罚款。情节严重的，网信部门可以采取暂停相关业务、停业整顿等措施。
（2）房地产经纪机构和住房租赁企业应建立备案制度、为从业人员办理从业信息卡、实行合同网签等
《条例》第二十二、二十三条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起三十日内，向区房屋管理部门备案。应当为从业人员办理从业信息卡。
第二十八条规定，住房租赁企业出租房屋的，应当通过住房租赁平台，完成网上签约和登记备案。违反上述条款，将面临行政处罚。
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